• TENGE MONITOR
• 06 Мамыр, 2010

Взгляд со стороны Сколько должно стоит жилье в Казахстане

Толчок тому сценарию событий, который обусловил в первую голову продолжительный ценовой бум на казахстанском рынке недвижимости, был дан в 1998 году. Тогда банки второго уровня стали предоставлять гражданам ипотечные кредиты. Вначале условия, на которых можно было их получить, были очень и очень жесткими. Кредит предоставлялся на срок не более 5-10 лет, при этом размер первоначального взноса должен был составлять порядка 40-50%. То есть в банк можно было придти лишь тогда, когда в кармане имелось почти половина от той суммы, в которую была оценена приобретаемое предполагаемым кредитополучателем жилье. Ставки вознаграждения по ипотечным кредитам составляли тогда около 20% в годовом измерении.

Тем менее лед, что называется, тронулся. Начавшееся ипотечное кредитование не могло не иметь успеха и вследствие того факта, что с распадом Советского Союза и развалом социалистической системы жилищное строительство стало стремительно сокращаться, и в том самом 1998-м его объемы в цифровом выражении были уже в семь раз меньше показателя 1990 года. На тот момент жилищный фонд страны составлял порядка 235 млн. кв.м. При этом постольку, поскольку средний срок эксплуатации построенного в былые годы жилья составляет 50 лет, ежегодно по причине физического износа из эксплуатации выводилось и выводится до 5 млн. кв. м. жилья. То есть каждые четыре года Казахстан лишался и лишается такого объема жилья, который сопоставим со всем жилищным фондом Алматы, крупнейшего города страны, по состоянию на середину нынешнего десятилетия. При этом на всем протяжении 1990-х годов воспроизводство было минимальным.

Так что к началу нового века и тысячелетия Казахстан пришел со значительно ухудшившейся картиной обеспеченности своего населения жильем. Но внедрение ипотечного кредитования далеко не сразу вызвало рост цен на квартиры и дома. Развитие рынка недвижимости сдерживалось имевшим место в конце 1998-го и начале 1999 г.г. осложнением экономической ситуации и его последствиями. Сказалось на положении дел в этой сфере и введение в апреле 1999 года свободно плавающего курса тенге, повлекшее за собой резкое удешевление национальной валюты против доллара. Реальные доходы подавляющего большинства населения страны, которая завозит извне практически весь ассортимент реализуемых на внутреннем рынке непродовольственных товаров, значительно сократились. К тому же в том самом 1999-м было отмечено накопление многомесячных долгов по зарплатам, пенсиям и социальным пособиям. Одним из результатов вызванного вследствие всех этих явлений у населения социального шока явилось постепенно снижение стоимости жилья в 2000–2001 г.г.

Некоторые эксперты склонны связывать тогдашнее падение цен с начавшимся к тому времени возрождением процесса строительства многоквартирных домов в Алматы, Астане и Атырау. Но рынки жилья в тот период впали в наиболее глубокую депрессию именно в тех других городах, где жилищно-строительная сфера еще не испытывала особого оживления. С другой стороны, за годы, которые прошли с тех пор, масштабы строительства многоквартирных домов как по географии, так и по объемам значительно расширились, но это уже совершенно никак не влияет на динамику роста цен на недвижимость.

Так что, видимо, более резонно связывать депрессию на рынке жилья в 2000-2001 г.г. с последствиями кризиса 1999 года и стремительной девальвацией национальной валюты к доллару США (тогда за 12 месяцев тенге против него обесценился почти на 65 процентов). А вот с начала осени 2001 года до начала осени 2007 года происходило поступательное удорожание недвижимости, сопровождавшееся постепенным оздоровлением социально-экономической ситуации в стране, расширением масштабов ипотечного кредитования и укреплением тенге против доллара. В Алматы, в частности, такой перелом наступил на стыке лета и осени 2001 года.

С тех пор до начала осени 2007 года цены только росли. Остановил их лишь начавшийся тогда глобальный кредитный кризис. Но он, хоть и осадил цены в поступательном росте, повернуть вспять их движение, как следует, не сподобился. Так что неудивительно то, что наблюдаемая на казахстанском рынке недвижимости с начала осени 2007 года по настоящее время ситуация зарубежными наблюдателями называется «ценовой стагнацией».

Вздувшийся за годы бума гигантский казахстанский «мыльный пузырь» не желает сдуваться. Судя по всему, по этой части до наступления кредитного кризиса наша страна шагала впереди всей планеты, которая в целом также переживает небывалый в истории бум цен на жилье. Вот что писал в ту пору, когда цены еще стояли очень высокие, британский журнал «Economist»: «Согласно оценкам журнала «The Economist», общая стоимость жилищной собственности в развитых экономиках выросла за прошедшие пять лет на $30 с лишним триллионов, до свыше $70 триллионов, а это – прирост, равный 100 процентам совокупного ВВП этих стран. Этот объем не только делает карликом любой имевший до того место бум жилищных цен, он больше глобального биржевого пузыря в конце 1990-х г.г. (прирост за пять лет до уровня 80% от ВВП) и американского биржевого пузыря в конце 1920-х г.г. (55% от ВВП). Другими словами, это похоже на самый большой в истории «мыльный пузырь». Утверждалось такое в материале, который вышел 16 июня 2005 года под названием «The global housing boom. In come the waves. The worldwide rise in house prices is the biggest bubble in history. Prepare for the economic pain when it pops».

В нем содержалась рекомендация подготовится к экономической боли, когда он, «мыльный пузырь», лопнет. Время доказало многим уместность такого совета. В том числе и Казахстану, в чьем жилищным «мыльном пузыре» пенная составная превышала уровень цен до бума на многие сотни, а иногда и на тысячи процентов. Конечно, даже у нас ситуация меняется. Но даже сейчас объем прироста от бумовых лет в общей стоимость жилищной собственности в Казахстане составляет никак не меньше $150 млрд. А это – почти 150% к ВВП страны.

Страшно подумать, что будет, когда лопнет такой колоссальный «мыльный пузырь». Тем, чьими усилиями, прежде всего, он оказался раздут до неимоверных размеров, хотелось бы, чтобы отход от рекордных ценовых уровней, который был и остается неизбежен, происходил постепенно. Но подобные надежды, хотя они пока как бы оправдываются, представляются, по большому счету, иллюзорными.

Так как у этих цен, взмывших на головокружительные высоты и никак не желающих спускаться оттуда, нет социально-экономических «подпорок» в виде общего благосостояния и средней зарплаты, сколько-нибудь поспевавших в своем росте вслед за ними. Так что рано или поздно наступит такой день, когда квартиры и дома, по-прежнему выставляемые на продажу по фантастическим в условиях Казахстана ценам, просто некому окажется покупать.

И тогда на рынке недвижимости, скорее всего, произойдет лавинообразное обрушение цен с последующей стабилизацией ситуации на уровне платежеспособного спроса.

Какой может или должна быть цена на жилье в Казахстане, чтобы считаться соответствующим платежеспособному росту? Тут мы ничего неожиданного не сообщим. Формула ответа на такой вопрос на рынках недвижимости с устоявшимися правилами давно сформировалась и берется за основу в своей деятельности как предоставляющими ипотечные кредиты банками, так и посредничающими при купле-продаже недвижимого имущества риэлторскими фирмами. А также ею руководствуются и потенциальные приобретатели жилья по ипотеке. Все они могут в тот или иной период, в том или ином случае проигнорировать условия формулы. Но и тогда им прекрасно бывает известно, что их шаг означает вступление в зону повышенного риска.

Людям свойственна готовность к риску в иных случаях, когда они поставлены в жесткие условия или им трудно удержаться от соблазна кажущейся маячащей впереди необычной выгодой или прибылью. Тут ничего не поделаешь.

Но все же в системе развитых рынков, когда требования формулы начинают нарушаться по-крупному, есть, кому забить тревогу и предупредить на самом серьезном уровне всех тех, кто, так сказать, играет на рынке недвижимости. Вот как, к примеру, писал журнал «Economist» про ситуацию на американском рынке недвижимости на исходе весны 2005 года в опубликованной тогда 26 мая на его страницах статье: «Джек Гайнн, руководитель Федеральной резервной системы в Атланте, в своем выступлении 25 мая сказал, что чувствует себя «неприятно» из-за спекуляции на некоторых рынках». Публикация называлась «The housing market. Frenzied froth» - «Жилищный рынок». Появилась она за два с лишним года до того, как грянул ипотечный и кредитный кризис в США.

Что же еще тогда обеспокоило Джека Гайнна и таких, как он, ответственных лиц? Обратим на это внимание.

В течение года до апреля 2005 года стоимость дома на одну семью в среднем подорожала на 15% и достигла уровня в $200 тысяч. А вот показатель роста цены на кондоминиум за тот же срок составил 18%.

Увеличение стоимости в течение одного года настолько резко не наблюдалось, как оказывается, с 1970-ых годов. Именно поэтому такие официальные представители национальной банковской системы, как Джек Гайнн, и почувствовали себя неприятно.

В упомянутом выше материале из журнала эта ситуация характеризуется следующим образом: «Из-за таких растущих цен дома сейчас по сравнению с уровнем средней зарплаты являются гораздо более дорогими. До конца 1990-ых годов средние цены на дом были больше среднего дохода в 2,75 раза. Эта разница выросла до 3,4 раза». Здесь под средним доходом подразумевается то, что зарабатывает в течение года среднестатистический американец.

В общем, для Америки формула, о которой речь шла выше, такова, что, как только средние цены на дом превысят средний американский семейный годовой дохода в 3 раза, надо насторожиться. Если они приблизятся к отметке 3,5 раза, надо начинать бить тревогу. А если она окажется превышенной, получается, что началось вздутие «мыльного пузыря». Что, в общем-то, и произошло в Америке.

Но там опасения насчет последствий высказывались еще тогда, когда была достигнута отметка 3,4. А в Казахстане никто, как говорится, и ухом не повел даже тогда, когда аналогичная разница на отечественном рынке недвижимости достиг отметки не 3,4 или 3,5 раза, а 34 и 35 раза.

Более того, и сейчас общественное мнение страны исподволь пытаются убедить в том, что цены на среднее жилье, превышающие средний годовой доход средней казахстанской семьи не в разы, а в десятки раз, - это нормально. Что, в свою очередь, должно, по-видимому, означать, что авантюрная экономическая политика в отношении рынка жилья у нас в стране, - это также нормально.

Танат ЕЛЕКЕЕВ